Как проверить частный дом перед покупкой?

Целью профессионального домашнего осмотра является проверка фундамента, каркаса, элементов отделки и механических систем на предмет дефектов, поломок или износа материалов, а также любого ущерба от неблагоприятных погодных условий, например гниения. Регулярный технический осмотр дома поможет вам определить, что необходимо отремонтировать для предотвращения серьезных проблем в будущем.

Проверка дома состоит из наблюдения за системами водоснабжения, безопасности, отопления, вентиляции и кондиционирования. Например, главной задачей по обеспечению безопасности на участке является отведение водостоков подальше от здания. Следующий шаг — осмотр дорожек, необходимо убедиться, что в них нет трещин и по ним можно ходить без риска получить травму.

Шаг 1. Проверка фундамента

Если Вы решили купить готовый построенный дом, первое на что нужно обратить внимание — осмотр его фундамента. Практика показывает, что это самый важный конструктивный элемент, от которого зависит долговечность дома. Большая часть «болячек» в будущем, как например появление трещин, повышенная влажность и попадание воды, усиленный износ конструктива и отделки, проявляются именно из-за некачественно построенного фундамента.

Для начала осмотрите полупроходные каналы и подвалы на предмет проникновения воды в трещины фундамента под стены. Если вода просачивается через стены ниже поверхности земли, то это говорит о проблемах с дренажом за пределами дома. Проверьте фундамент и подпорные стены уровнем длиной 1,2 м. Если вы обнаружите изгибы или крен от избыточного давления, то лучше отказаться от покупки такого коттеджа, так как данные деформации могут привести к обвалу стен.

Наличие трещин

Микротрещины в бетоне могут быть косметическими (наступают в результате оседания фундамента), но их всё равно следует проверить. V-образные трещины (сужающиеся к низу) либо трещины на всю длину стены, скорее всего, вызваны неровным оседанием грунта и со временем будут становиться только хуже. Если перекрытия в полу потрескались или поднялись вверх, то это говорит о поднятии уровня грунтовых вод. В таком случае нужна замена дренажных труб, чтобы предотвратить последствия.

Дренаж и водосточная система

Если в доме работает насос для откачки грунтовых вод, то, возможно, вы столкнетесь с проблемой дренажа. Проверьте фундамент по периметру на предмет выбоин и оголенных участков от эрозии, свидетельствующих о том, что поток воды на участок превышает тот, который может впитать почва. При повышенной влажности почв потребуется установка дренажной ситсемы.

Сток должен быть отведен минимум на три метра от фундамента здания. Для этого удлиняют трубы водосточной системы, используя водоотливные блоки или дренажные трубы. Система должна быть отведена по направлению от дома, рассчитывайте 15 см сброса воды на каждые 1,8 м. Плохой дренаж способен привести к накоплению гидростатического давления возле стен, что может вызвать вздутие стен в подвале или к водной эрозии и ослабить фундамент дома.

Гнилость деревянных стен и перекрытий

Отверткой или шилом просмотрите участок каркаса дома на предмет гниения и разложения. Гниение может быть вызвано плесневыми грибами или вредительством термитов. Проверьте местность вокруг на предмет заражения термитами. Термиты оставляют на земле специфические следы — маленькие воронки грязи. Также термиты легко теряют свои лапки, так что куча лапок поблизости будет для вас очередной подсказкой.

Состояние наружных стен

Проверьте наружные стены на структурную целостность, надежность креплений, а также на признаки гниения и проникновения влаги. Посмотрите функциональные дренажные отверстия в кирпиче и кирпичной облицовке. Обследуйте трещины в штукатурке, это поможет вам определить, вздулась ли фанерная обшивка, находящаяся за ней. Помните, что трещины в штукатурке любого размера приводят к попаданию влаги. При проверке наружной изоляции используйте влагомер для того, чтобы определить наличие влаги за ней.

Шаг 2. Проверка фасада

Внешний вид дома может сказать о многих потенциальных проблемах, с которыми вам предстоит столкнуться.

Распространение растений

Возможно, дерево отбрасывает большую тень на дом, вследствие чего на стенах не исключено образование плесени и гнили. Разросшиеся рядом с коттеджем деревья и кустарники способны привести к нашествию вредителей, поэтому их желательно удалить.

Проблемы со стенами

Любые признаки разбухания или наклоны наружных стен говорят о проблеме с крепежами. Они могут деформироваться, если в стену проникла вода и вступила в реакцию с деревом.

Герметичность соединений

Возьмите кирку или шило и аккуратно отогните наличники дверей и окон. Посмотрите, не отслоилась ли краска, проверьте состояние мягких пород дерева. Убедитесь, что вверху и вокруг окон установлены сливы для отвода воды.

Проверьте двери на предмет естественного износа и гниения древесины. Все дома с деревянной отделкой подвержены гниению, рассмотрите на наличие деформаций, расслоений, облупления краски и отсутствие утеплителя. Как правило проблема решается заменой старого утеплителя на новый герметик высокого качества.

Шаг 3. Проверка крыши

Обязательно проверьте все основные элементы кровли.

Поверхность

Чтобы осмотреть поверхность крыши, вам понадобятся лестница и бинокль. Так можно обнаружить недостающую или поврежденную черепицу, а также забитые стоки. Обследуйте изоляцию всех отверстий на крыше на предмет износа. Проверьте, нет ли на крыше искривленных, вздутых или волнистых мест, так как это свидетельствует о проблемах с каркасом.

Дымоход

Проверьте наличие трещин в дымоходе, посмотрите, не идёт ли дым через швы. Деформированный или выцветший навес от дождя, хлопья креозота на крыше и земле, поврежденная кровля — все это указывает на опасное количество креозота в дымоходе.

Стоки

Проверьте водосточные желоба и трубы на предмет утечек или трещин. Убедитесь в том, что в них нет листьев или другого мусора, препятствующего дренажу. Крышки на желобах защищают их от забивания мусором — причём совершенно бесплатно.

Наружные стены

Проверьте целостность внешних сайдингов, надежность их закрепления, а также на предмет признаков гнили или проникновения воды. Забиты ли дренажные отверстия в шпоне и кирпичной кладке? Поищите трещины в штукатурке — влага способна проникнуть внутрь за счет расширения древесины. Пройдитесь по наружной теплоизоляционной системе влагомером, чтобы проверить невидимые участки позади поверхности стены.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

Шаг 4. Проверка внутренней отделки дома

Повреждение водой

Проверьте поверхности всех дверей и окон на предмет любых проблем, вызванных водой. Исследуйте подвал, камин и чердак. Заклинивание межкомнатных дверей — возможный признак движения фундамента, вызванного давлением воды. Если стены или потолок подверглись воздействию воды, то они могут деформироваться.

Вода также может нарушить структуру гипсовых стен. Если стены в доме обшиты деревянными панелями, то проверьте, нет ли на них изгибов или деформации, так как это вероятно указывает на наличие влаги за стеной.

Чердак должен быть обеспечен необходимой вентиляцией. Влажность, идущая из ванной комнаты и стоков с крыш, оседает на чердаке, в таком случае необходимо немедленно найти и устранить ее источник. В ванной комнате проверьте, не скопилась ли влага на потолке за душевой панелью. Черепицу обследуйте с помощью влагомера.

Проблемы с конструкцией

Торчащие гвозди могут быть причиной проблем с каркасом стены. Проверьте каркас подвала, поищите изогнутые, деформированные или сгнившие крепежи, способные стать причиной провисания пола. Пол также может провисать из-за неустойчивой или прогнившей несущей балки.

Проведите диагностику потолка на предмет торчащих гвоздей, трещин или провисания. Это говорит о серьезных проблемах в конструкции. Имейте в виду, что провисание потолка также может привести к перекосу прилегающих стен.

Электробезопасность

Проверьте все датчики дыма, Используйте 3-штырьковый электроизмерительный прибор для диагностики розеток. Все розетки должны работать в диапазоне 220 вольт. Проблемы с проводкой могут привести к ударам током.

Неисправная проводка может заискрить, загореться либо привести к отключению электросети или падению мощности. Причины низкой электромощности: короткая длина электропроводки для данной нагрузки, чрезмерно длинная электрическая цепь либо повышенное сопротивление проводников при высоких температурах.

Проверка труб и каналов

Проверьте все водопроводные трубы на предмет коррозии и целостности изоляции. Если вы покупаете старый дом, то, возможно, в нем стоят свинцовые трубы, что опасно для здоровья. Прислоните магнит к металлической трубе, если происходит намагничивание, то труба сделана из оцинкованной стали, Если нет, то скорее всего из свинца.

Для обследования напора просто откройте все краны в доме. Из каждого крана должна выходить струя воды, если этого не происходит, то, возможно, диаметр трубы слишком узок.

Специалисты газовой службы часто инспектируют трубы и запорную арматуру на утечку газов специальным прибором, который вы также можете приобрести в хозяйственном магазине.

Системы отопления и вентиляции не нужно проверять на безопасность и содержание воды. Однако следует отследить то, насколько эффективно они работают. В старых системах проверяющий, скорее всего, открыл бы печь и проинспектировал пламя и другие части печи.

Однако новые системы отопления так не проверишь, они способны работать от электричества, газа или бензина. Они могут нагревать воздух, воду, генерировать пар или работать просто как отражатели тепла. Если вы не очень хорошо разбираетесь в устройстве вашей системы отопления, то для ее инспекции лучше всего вызовите специалиста.

Как найти утечки тепла из дома?

Если через стеновые, деревянные панели, напольные покрытия или системы вентиляции и отопления просачивается воздух, то это равносильно тому, как будто вы выбрасываете свои деньги в окно. В холодную погоду теплый воздух поднимается на чердак. Этот воздух, оказываясь на чердаке, покидает жилое пространство, а ведь вы платите за нагрев этого воздуха.

Холодный воздух также попадает через трещины и щели в доме вокруг дверей и окон, из подвала. Тщательно обследуйте свой дом на предмет любых утечек. Однако приготовьтесь к тому, что за изоляцией найти их будет не так-то просто.

Самыми проблемными зонами являются: двери на крышу, трубопроводные вентили, отверстия под провода, подвесные люстры и потолки.

Зажгите свечу

Если вы хотите проверить, есть и у вас утечки воздуха, то самый простой способ — это зажечь свечу. В прохладный, ветреный день закройте все двери и окна и отключите отопление. Включите затяжную вентиляцию, чтобы спровоцировать утечку. Зажгите свечу и проведите ею по периметру дверей и окон. Наблюдайте за движением пламени для обнаружения утечки.

Проверьте температуру

Если в различных частях комнаты температура отличается на один-два градуса, то вероятно, что дом недостаточно утеплен. Если разница сохраняется, то, возможно, в здании есть проблемы с воздушным потоком в вентиляционных системах.

Некоторые места в коттеджах защищены меньше всего. Обследуйте температура вокруг жаровой трубы или вентиляционных коробов. Далее вам следует проинспектировать вентиляционные решетки, экраны радиаторов, щели под плинтусами и порогом.

На улице проверьте на предмет утечек нижние края сайдинга у основания, а также гаражные перекрытия и соединения стен, затем обследуйте отверстия, через которые в дом входит силовой электрический кабель, подается газ и подключается кондиционер.

Обязательно проверьте подвал, все двери и окна

Вложитесь и приобретите инфракрасный термометр для самостоятельной диагностики дома. За несколько тысяч рублей вы можете получить прибор, который способен обнаружить потери теплоэнергии вокруг дверей и окон, прорехи в изоляции, системе вентиляции, а также других областях.

Купить тепловизор, рулетку

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Покупка готового загородного дома — это довольно сложный и кропотливый процесс, требующий от покупателей не только наличия определенных знаний и навыков в области строительных норм, но и внимательности.

Сегодня, многие продавцы, устав ждать сделки месяцами и годами, могут идти на самые разные ухищрения и уловки, чтобы представить свою недвижимость в самом лучшем, выгодном свете, предоставляя порой недостоверную, не соответствующую действительности информацию.

Поэтому важно идти на встречу с такими продавцами, так как сказать: «во всеоружии».

Вообще, лучше всего, отправляться на просмотр дома с человеком, как минимум, разбирающимся в строительстве, желательно имеющим профильное образование. Можно также пригласить квалифицированных специалистов (из фирм занимающихся стройнадзором) или нанять представителя компании для проведения строительной экспертизы, заключающейся в комплексной оценке здания, всех его несущих и ограждающих конструкций, а также инженерных сетей.

Для чего нужна строительная экспертиза?

Оценка технического состояния недвижимости включает в себя следующие виды работ:

1. Досконально обследуется фундамент жилого здания, оценивается его пригодность для эксплуатации, а также выполнение всех норм и требований при его возведении;
2. В обязательном порядке оценивается прочность стен и перегородок, проводится проверка несущих конструкций на их целостность;
3. С целью определения наличия дефектов, проблем с герметичностью, осуществляется осмотр дверных и оконных проемов;
4. Проводится осмотр кровельного полотна, герметичности стыков на крыше и установленной водосточной системы;
5. Осуществляется оценка работоспособности всех инженерных систем и коммуникаций, в том числе проверяется работа системы вентиляции;
6. Проверяется качество отделки, какие материалы использовались;
7. Проводятся замеры радиоактивного, шумового, электромагнитного излучения.

По окончанию проверочных работ, специалистами выдается соответствующее заключение либо акт, где указываются все недостатки, и предоставляются рекомендации по их устранению. В рамках составления дефектного акта, дается приблизительная оценка стоимости работ и материалов, которые потребуются для устранения выявленных дефектов.

Проверка документов при осмотре дома

Проводить самостоятельную оценку и проверку дома следует тщательно и всесторонне. В первую очередь, это касается юридической чистоты документов на недвижимость.

Благодаря развитию Интернет, сегодня многие данные можно получить, просто зная точный адрес дома, а также кадастровый номер земельного участка. Данная информация проверяется по базе данных Росреестра (rosreestr.ru).

Если продавец категорически отказывается предоставлять кадастровый номер земельного участка, либо адрес дома — в таком случае, лучше отказаться от приобретения, сделав выбор в пользу объекта, владелец которого ничего не скрывает от потенциальных покупателей.

В обязательном порядке изучаются документы, подтверждающие право собственности на загородный дом и участок. Продавец должен иметь при себе эти документы и показать вам для ознакомления.

Паспорт жилого объекта и правоустанавливающие документы желательно изучить уже при первом осмотре коттеджа. Еще лучше, если продавец сможет сразу предоставить документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным и другим платежам.

В обязательном порядке, следует изучить документы продавца документы на земельный участок. Их всего два:

1. правоустанавливающий документ, указывающий основания, согласно которым собственник владеет землей (к примеру, это может быть постановление о выделении земельного участка; свидетельство, подтверждающее право наследования участка; решение суда либо договор купли-продажи и т.д.);
2. владелец должен предоставить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на земельный участок.

С осторожностью, следует отнестись к домам и участкам, который собственник получил в качестве наследования. Особенно если это наследство по завещанию, а не по закону.

Чтобы уточнить все нюансы перехода прав в таком случае, достаточно изучить Свидетельство на право наследования – в документе пункт «Тип передачи в наследство» будет обязательно указана интересующая формулировка.

Вообще, специалистами по недвижимости, наиболее пристально изучаются документы передачи недвижимого имущества по завещанию, если прошло менее 3-х лет с момента вступления прав в наследство, а также ситуации, когда недвижимость была приобретена меньше трех лет назад и уже выставлена на продажу.

При покупке земли, переданной собственнику по наследству, а также в ситуациях, когда владелец реализует земельный участок буквально сразу же после его приобретения, потенциальный покупатель должен истребовать расширенную выписку из ЕГРН.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

Как проводится визуальный осмотр дома перед покупкой?

После того, как коттедж вам понравился визуально, и подходит по остальным характеристикам (площадь, количество комнат, планировка и т.п.), а также проверены все документы, рекомендуется еще раз более тщательно осмотреть все его конструкции.

Осмотр несущих стен и фундамента

С фундамента начинается любой дом. Поэтому обязательно следует провести, как минимум, визуальную оценку этой части здания.

Если в фундаменте видны трещины — это должно насторожить, так как при правильной технологии строительства, их быть не должно. Также фундамент, в нижней его части, не должен быть мокрым, покрытым плесенью.

Отойдя на расстояние в 10-15 метров, можно визуально оценить положение дома по уровню земли – если здание кажется накрененным, значит, есть огрехи в возведении фундамента, а это чревато возможными проблемами с эксплуатацией в будущем.

Как осматривать окна и дверные проемы?

Проверять следует каждое окно и дверь – все конструкции должны без проблем открываться, без усилий, нажимов и скрипов, не иметь визуальных перекосов. Чтобы убедиться в правильной установке элементов, можно воспользоваться строительным уровнем, проверив им вертикаль и горизонталь.

Особо стоит присмотреться к стенам в домах из клееного бруса. Такие конструкции, через два-три года после возведения, часто дают усадку. Если объект приобретается напрямую от застройщика, последним гарантирован сервисный осмотр в течение нескольких лет, после сдачи дома. Важно убедиться в этом обязательстве, которое должно быть четко прописано в договоре.

Приемка и визуальная оценка здания, еще на этапе его строительства – это ощутимый «бонус» для покупателя, который может провести детальный осмотр каждого конструктивного элемента. К примеру, уже после сдачи объекта, подрядчик может запретить вскрывать обшивку стен, чтобы оценить качество проведенных строительных работ.

Как осмотреть кровлю?

Проверка состояния кровли – это, пожалуй, самый проблематичный этап оценки коттеджа, при первичном осмотре. Самостоятельно его выполнить вы не сможете. Для этого нужны лестница, снаряжение, специальные инструменты и навыки.

Еще можно оценить качество постройки крыши, проверив влажность воздуха в помещениях. Также можно прощупать доски, которыми подшита кровля. Если они слишком влажные, либо видны следи плесени и грибка — все это указывает на некачественную стройку и нарушение естественной циркуляции воздуха.

Проверка работоспособности всех коммуникаций

Это тоже довольно сложно, при первичном осмотре коттеджа. Да, вы можете попросить владельца включить свет, воду из под крана, смыть унитаз. Но проверить их изношенность и правильную сборку, без специалистов вы не сможете.

Еще одной проблемой, является проверка работоспособности систем отопления. Если вы смотрите дом в теплые месяца года, то оно, очевидно, выключено или работает на минимальную мощность. Поэтому есть некоторый риск, что зимой могут быть сюрпризы…

Тут есть собственно два варианта подстраховаться, если вы не хотите заказывать строительную экспертизу:

• Проверить дом тепловизором (он покажет все источники потери тепла);
• Отложить покупку понравившегося варианта до осени-зимы.

Покупка загородного дома в холодное время года имеет свои преимущества, так как:

1. можно без проблем осуществить проверку отопительной системы (включить все радиаторы отопления, теплые полы);
2. оценить качество установленных окон и дверей (микроклимат в помещениях, наличие либо отсутствие конденсата на стеклах);
3. провести, с использованием тепловизора, оценку зон холода и частей дома, через которые выходит тепло.

Это особенно важно, если вы планируете купить дачу или коттедж, построенных из недорогих стройматериалов. Так как, если собственник изначально экономил, и строил их дом для проживания только в теплые месяцы — вы сразу заметите многие проблемы, сможете оценить и понять энергоэффективность здания и его потенциал для проживания в холодное время года.

Перед покупкой частного дома, помимо прочего, неплохо бы узнать, какие сигареты курит продавец и на какой машине передвигается. Это многое расскажет о состоянии постройки… Первое знакомство с готовым домом по технике осмотра сложнее, чем любой квартиры. Если городское жилье, так или иначе, может иметь типовые проекты, то частные дома похожи редко. Дело выбора осложняется и свойствами земельного участка. Чтобы использовать отведенное продавцом время и узнать максимум возможной информации об объекте, нужен план действий.

Готовых или почти готовых домов на рынке сегодня так много, что если желание купить дом реально сильное, то интересный вариант найти несложно. Главное – как можно раньше отсеять явно проблемные.

Покупка загородного дома традиционно начинается с поиска актуальных предложений в интернете. В настоявшее время на портале METRTV.ru размещено более тысячи объявлений о продаже коттеджей, дач, садов.

Шаг 1. Разговор с продавцом по телефону

Цель предварительных телефонных переговоров с продавцом дома – выяснить, насколько объект интересен для покупки и есть ли у продавца бумаги, необходимые для сделки. Желательно разговаривать с владельцем дома, а не с риэлтором, продающим объект. Это уменьшит искажение информации, плюс будет возможность ориентироваться на интонации в голосе продавца.

Егор Митюрев агент, эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл» В объявлениях не говорится о недостатках объекта, не особо распространяются о них и риэлторы. Поэтому о возможных проблемных моментах придётся спрашивать покупателю. Для начала по телефону. Вопросы ставятся прямо, чтобы продавец не мог уйти от ответа. Также в ходе телефонного разговора надо попросить владельца приготовить все бумаги на дом, как технические, так и о праве собственности.

Возможные формулировки прямых вопросов:

1. Почему дом продаётся? (если ответ невнятный, то, скорее всего дом, либо строился на продажу, либо имеет серьёзные конструктивные или иные недостатки).

2. Зарегистрирован ли дом как объект жилой недвижимости? Если нет, то есть ли разрешение на строительство? (если дом построен без разрешения, то с его регистрацией, скорее всего, возникнут проблемы).

3. Есть ли в доме электричество, отопление, вода, газ? Как устроена канализация? Если чего-то из перечисленного нет, то сможет ли продавец предъявить техусловия на подключение электричества, газа, воды?

4. Какая имеется проектная документация, есть ли договор со строителями, акты скрытых работ, гарантийные паспорта на инженерное оборудование? (если дом позиционируется как качественный и дорогой, то у продавца должен быть полный комплект бумаг, даже если дом строили шабашники, должны быть как минимум документы на котёл и водяную скважину).

5. Есть ли у владельца задолженность по налогам, по коммунальным и иным платежам? Если да, то погасит ли он их перед продажей?

6. Категория и разрешенное использование земли? (прописаться в доме можно, если он стоит на землях населенных пунктов или на сельхоз земле с разрешённым использованием: ИЖС; личное подсобное хозяйство (ЛПХ); дачное строительство или для садоводства или огородничества).

7. Мы намерены осмотреть дом с использованием тепловизора. будет ли у нас достаточно времени для детального изучения дома? И сможем ли мы получить доступ во все помещения, в том числе на чердак и подвал? (не исключено, что при такой постановке вопроса хозяин дома имеющего скрытые недостатки отменит встречу).

Шаг 2. Подготовка к встрече с домом

Если речь идёт о покупке большого, дорогого коттеджа, либо есть сомнения в качестве постройки, то имеет смысл привлечь к осмотру дома строительного эксперта. В одиночку лучше не смотреть. Сравнительно недавно в Екатеринбурге появилась услуга по техническому обследованию частного дома перед покупкой. Стоимость услуги в среднем 8-12 тыс. руб. за объект, зависит от расстояния и размеров объекта. Чтобы убедиться, что приглашённый строительный эксперт обладает необходимой квалификацией, у него надо спросить удостоверение, подтверждающее его статус в качестве эксперта и документы от организации где он работает о членстве в проектной строительной СРО. Приглашённый специалист помимо визуального осмотра и проверки всех элементов дома сможет с помощью тепловизора проверить тепловые характеристики постройки и найти мостики холода.

Впрочем, если есть собственный опыт в приемке дома, с помощью тепловизора дом можно обследовать самостоятельно. Приглашение специалиста с прибором стоит от 2,5 тыс. руб. Такую услугу предоставляет ряд строительных и проектных фирм. Либо можно просто взять тепловизор на прокат в одной из фирм, занимающихся прокатом строительного оборудования. Это обойдётся в сумму от 700 руб. за рабочую смену.

Кроме того, с собой на просмотре желательно иметь небольшой набор инструментов: рулетку, строительный уровень и мощный фонарик. И одеться лучше в одежду, которую не жалко испачкать. Иногда советуют для осмотра деревянного дома брать с собой шило или отвёртку, ею можно потыкать в стену, чтобы проверить бревно или брус на трухлявость. Однако строители увлекаться колющими предметами не рекомендуют.

Алексей Галимов руководитель компании «Урал СРС» В реальной жизни хозяин не позволит колоть стены шилом. Да это и не нужно. Обычно достаточно постучать по дереву костяшками пальцев. У трухлявого бревна будет глухой звук. Кроме того, на трухлявой древесине отслаивается краска. Это можно увидеть.

Шаг 3. Выбрать день для поездки

Обычно знакомиться с загородным домом покупатели едут в выходной день и в хорошую погоду. Но это не всегда лучший выбор времени. Дом, который планируется использовать в режиме дачи, лучше действительно поехать осматривать в выходные. Так можно получить информацию не только о самом объекте, но и о загруженности трассы именно в те дни, в которые будут совершаться приезды на дачу. А вот с домом, предназначенным для постоянного проживания, лучше знакомиться в будни. В идеале – приурочить время поездки к началу рабочего дня. В конце дня лучше не ехать, так как в сумерках осматривать дом бессмысленно – все недостатки скроет тьма. Что касается погоды, то имеет смысл подгадать осмотр дома под дождливый день. Тогда можно будет увидеть, насколько хороши во время дождя подъездные пути и садовые дорожки. Плюс убедиться в качестве кровли и правильной работе водосточной системы.

Если ориентироваться на время года, то считается, что лучшее время для знакомства с загородным домом – весна, когда уровень грунтовых вод на максимуме. В этот момент можно проконтролировать качество гидроизоляции подвала (если он есть), а также оценить качество подъездных дорог.

Шаг 4. Исследовать окрестности

Желательно начать изучать местность вокруг выбранного дома ещё до поездки. Например, понять, что дом не находится рядом с опасным, с точки зрения экологии, объектом, можно по картам он-лайн. Ранее портал METRTV.ru рассказывал об экологически благополучных и неблагополучных территориях в окрестностях Екатеринбурга. В частности, приведены данные о скотомогильниках, свалках и загрязнённых территориях.

Риэлторы замечают, что отправляясь на встречу с домом и его хозяином, лучше иметь запас времени полчаса-час. Это позволит ещё до встречи с продавцом осмотреть территорию посёлка и его окрестности.

Олег Григорьев директор АН «Альфа-Групп» Важный момент – осмотр территории. Обратите внимание на любую траншею, которая выкопана в поселке, – не должно быть торфа и торфосодержащего рыхлого черного грунта. Чаще всего торфяные поля там, где близко вода. Такие условия предъявляют повышенные требования к прочности фундамента. И ошибки при его возведении с высокой вероятностью приведут к нарушению конструкционной прочности дома.

Кроме того, высокие грунтовые воды усложнят бурение и эксплуатацию водяной скважины. Об этом стоит помнить, если в посёлке нет централизованного водоснабжения. Также при осмотре места надо обратить внимание на рельеф и на наличие дренажных канав. Важно при этом убедиться, что ливневые или талые воды не топят участок под домом. Идеально, если участок находится на возвышенности, это снижает риск затопления.

Шаг 5. Оценить расположение дома на участке

При первичном осмотре дома следует убедиться, что его положение на участке соответствует строительным нормам. В СП 30-102-99 говорится, что дом должен отстоять от красной линии улицы не менее чем на 5 метров, от границы соседнего участка – не менее 3 метров. Если эти нормы нарушены, у владельца, скорее всего, возникнут проблемы. Или уже возникли, и он именно поэтому и продает свой дом. Если нарушены права соседей, то домовладельцу могут отказать в постановке дома на кадастровый учёт и регистрацию права собственности. Но даже если дом уже зарегистрирован, остаётся риск, что один из надзорных органов (пожарные, прокуратура) выставит требование о выполнении норм, что фактически означает снос дома. Хотя истории о таких случаях в публичное пространство практически не попадают.

Шаг 6. Познакомиться с продавцом дома

Продавцов частных домов можно разделить на четыре категории: 1) застройщик, продающий дом в составе организованного коттеджного посёлка; 2) строительная фирма, купившая участок и построившая на нём дом специально на продажу; 3) частный собственник, продающий дом в котором он жил; 4) частный собственник, построивший дом для продажи. Как говорят эксперты, все варианты, к сожалению, могут оказаться проблемными. Правда, в разной степени.

Алексей Русакович главный инженер Агентства Строительных Решений Специалисты, обследовавшие частные дома, выставленные на продажу, пришли к интересному выводу – те, что возведены профессиональными строителями (в составе коттеджного посёлка или просто на продажу) – обычно построены достаточно неплохо – на четвёрку с плюсом. Материалы могут быть недорогие, но откровенных конструктивных ляпов нет. А вот если человек строил для себя или сам строил дом на продажу – это почти всегда проблемный объект. Даже если владелец не пытается особо экономить на строительстве, он допускает ошибки просто по незнанию. Впрочем, встречаются и дисциплинированные частники, способные «держать марку». Поэтому при покупке дома следует присмотреться к его владельцу – узнать об образовании, обратить внимание, как он одет, на какой машине ездит и даже какие сигареты курит. Если человек неряшлив, несобран, то и строил он так же. Но есть люди педанты, аккуратисты. Вероятно, и качество постройки у них будет приемлемым.

Шаг 7. Изучить техническую документацию на дом

Хорошо если владелец дома может предъявить полный комплект проектной документации на него. Другое дело, что не каждый покупатель способен изучить эту документацию. А ведь потенциальному покупателю следует, как минимум, убедиться, что ему показали проект именно этого дома – что в доме и проекте совпадает количество комнат и этажей, тип фундамента и кровли. Качественный проект должен содержать не только виды фасадов и планировку помещений, в нём должны быть чертежи узлов, схемы инженерных сетей, монтажные схемы. Если у покупателя есть возможность показать проект специалисту, он может сфотографировать все страницы проекта. Главное, чтобы хватило памяти и заряда телефона, ведь число страниц проектной документации может составить несколько сотен. Хотя действительно грамотный проект может занимать всего лишь несколько страниц с правильными расчетами нагрузок.

Впрочем, если проекта нет в наличии, это не значит, что дом недостаточно хорош. Если строили профессионалы, качество постройки будет вполне приемлемым.

Алексей Русакович главный инженер Агентства Строительных Решений Если вы пригласили на приёмку дома строительного эксперта, он, может даже не спросить проект дома у продавца. И этому есть объяснение. Большинство проектов частных домов – это пустышки, в которых не прорисованы узлы, нет монтажных схем. То есть ответственные элементы дома строители создают, опираясь на свой опыт. Часто изучение проекта покупателю мало что скажет о реальном состоянии дел. Кроме того, в процессе строительства в проект почти всегда вносится масса изменений (меняется шаг свай и стропил и т.д.), в результате у проекта и реального дома совпадают только площадь и общая планировка помещений.

Даже больше чем проект о построенном доме скажут фотографии этапов строительства (фундамент, стены, кровля), а также договор со строителями, акты скрытых работ и бумаги на инженерные системы. В частности, покупателю следует настоять, чтобы продавец предъявил документы, касающиеся подключения дома к электрическим и газовым сетям и к водопроводу (если водоснабжение централизованное). Как минимум, у продавца должны быть технические условия на подключение, подписанные энергоснабжающей и газоснабжающей компаниями. Также желательно, чтобы имелся паспорт на водяную скважину. В нём указаны её глубина, особенности обсадки и другие характеристики. Паспорт очень поможет, если со скважиной начнутся проблемы.

Шаг 8. Осмотреть дом снаружи

Даже простой наружный осмотр дома поможет многое узнать о качестве строительства и использованных материалов. Если на фасадах дома есть трещины, то, скорее всего «гуляют» грунты под домом и его фундамент. Причём следует обратить внимание не только на трещины, но и на попытки их скрыть. Например, если не очень новый дом покрашен перед продажей это, скорее всего, означает, что владелец, таким образом, прячет зашпаклёванные трещины на фасадах.

Алексей Галимов руководитель компании «Урал СРС» Также очень осторожно следует отнестись к дому, обшитому сайдингом или иным материалом. Особенно, если отделка свежая. Скорее всего, дом обшили, чтобы спрятать щели и иные проблемные места. То же касается и фундамента. Если он закрыт сайдингом – это вызывает подозрения.

Если дом построен из кирпича или газоблока, то нелишне убедиться, что между кладкой и штукатуркой (или иной отделкой) имеется слой утеплителя. Из чего состоит «пирог» стены готового каменного дома обычно увидеть невозможно. Но иногда помогает несложный приём.

Алексей Русакович главный инженер Агентства Строительных Решений Обычно под окнами с внешней стороны установлены отливы – внешние подоконники. Можно аккуратно поднять отлив и заглянуть под него – тогда станет видно состояние (и наличие) утеплителя. Даже если дом построен из газоблока или тёплой керамики, лучше, чтобы утеплитель – хотя бы 100 мм – был. Это кроме всего ещё и защита от продуваний из-за некачественной кладки.

Осмотр кровли тоже позволит узнать интересное о доме. Если на крыше нет водостока, значит, с момента постройки дома вся дождевая вода льётся под его фундамент, что может привести к снижению несущих характеристик почв и усилить пучение грунтов. Не всякий фундамент способен этому противостоять.

Алексей Галимов руководитель компании «Урал СРС» Конечно, покупатель не будет подниматься на крышу дома. Но можно посмотреть со стороны. Если крыша не очень крутая, а зимой на ней мало снега, это значит, что кровля плохо утеплена и снег на ней подтаивает от тепла дома. Об этом же скажут большие сосульки.

Если у покупателя есть возможность проконсультироваться со строительным экспертом, ему следует сфотографировать вызывающие подозрение элементы дома (как внутри, так и снаружи). Эксперту снимки многое расскажут о качестве строительства.

Шаг 9. Внимание на инженерные сети

Инженерные сети – это тот элемент частного дома, который требует постоянного контроля. От состояния «инженерки» в первую очередь зависит комфорт проживания. Поэтому экскурсию по помещениям лучше начинать с котельной и санзула. Не стесняйтесь попросить хозяина зайти в столь деликатные места, даже если там есть хозяйские вещи.

Алексей Русакович главный инженер Агентства Строительных Решений При осмотре котельной и других технических помещений смотрим не только на оборудование, но и на стены. В технических помещениях стены часто не закрывают отделкой и можно увидеть, из какого материала сложен дом и каково качество кладки. Это многое скажет о качестве дома в целом.

Иногда незакрытые штукатуркой стены также можно увидеть в санузле. Трубы и часть сантехнического оборудования могут быть спрятаны в короба с дверцами. Все дверцы надо открыть, чтобы осмотреть и оборудование и стены.

Если дом ещё не подключён к газу и в нём нет газового котла, надо убедиться, что имеется место для установки отопительного оборудования. Для дома площадью до 150-160 кв. м обычно хватает котла мощностью до 24 кВт (с учётом горячего водоснабжения). Такой котёл можно установить в кухне. Более просторный дом нуждается в более мощном котле, который устанавливается в отдельном помещении. Оно должно иметь объём от 15 куб. м, а также окно (и/или стеклянную вставку в двери) и вентиляционную вытяжку.

Оксана Косинова главный архитектор фирмы «Дизарх» Иногда газовый котёл пытаются разместить в совершенно непригодном для этого помещении. Например, был вариант, когда под котельную была отдана комната в подвале, расположенная в центре дома. Ни один газовщик не подключит агрегат, поставленный в таком месте

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о том, как в газоснабжающей организации узнать о планах по газификации посёлка и о возможности подключения газа к конкретному дому.

Шаг 10. Чердак и подвал

В сухом подвале надо осмотреть стены на предмет отсутствия следов от воды – потёков, вспухшей краски, плесени, пятен сырости. Скорее всего, при подготовке дома к продаже, хозяин постарается убрать следы влаги. Ликвидировать следы затопления можно. И только опытный глаз может увидеть следы от щётки, которой счищали плесень и шелушащуюся краску. Если в подвале обнаружены следы просачивания воды, это значит, что он может затапливаться в период дождей или весеннего половодья. Затопленный подвал – это риск разрушения фундамента, повышенная влажность в доме, грибок, плесень. Чтобы сделать подвал по-настоящему сухим, потребуется делать гидроизоляцию, а это дополнительные расходы.

Кровля, особенно мансардная, нередко оказывается проблемным элементом дома. Даже незначительные ошибки или отступления от технологии могут привести к тому, что она начнёт протекать, либо в утеплении крыши или чердачного перекрытия появятся мостики холода. Третья возможная проблема – конденсация пара на внутренней поверхности кровли. Конденсат может протечь в жилые помещения или попасть в утеплитель, что приведёт к ухудшению его характеристик. Поэтому при осмотре чердака надо убедиться, что внутренней стороне скатов нет потёков от воды. При осмотре мансарды, в которой скаты зашиты надо осмотреть отделку на предмет обнаружения следов просачивания влаги. Наличие промочек, потёков, отслоений укажет, что кровля либо протекает, либо на ней оседает пар.

Шаг 11. Осмотр комнат и других помещений

При изучении жилого пространства дома желательно использовать рулетку и уровень. Идеальный вариант – обмерить все помещения и сравнить с параметрами, озвученными продавцом. Иногда разница бывает ощутимой. Был случай, когда 12-метровая (по объявлению) кухня на деле оказалась всего лишь 6-метровой. Высоту потолков тоже следует проконтролировать. Все обнаруженные отклонения от озвученных параметров можно использовать как повод для торга.

Отдельно стоит рассмотреть вариант покупки дома недостроенного или готового, но не поставленного на кадастровый учёт. Если покупатель планирует зарегистрировать дом как жилой и прописаться в нём, то ему надо убедиться, что параметры постройки позволят признать её объектом жилой недвижимости. Такая постройка должна отвечать определённым требованиям, прописанным в СНиП. Минимальный размер гостиной 12 кв. м, спальни – 8, кухни – 6 кв. м. Площади ванной и прихожей не должны быть меньше 1,8 квадрата. Высота потолков в жилом доме – не менее 2,5 м. В доме должны быть водоснабжение, отопление, канализация. Если упомянутые нормы не выполнены, то у владельца могут возникнуть сложности при постановке постройки на кадастровый учёт именно как ЖИЛОГО дома. Ну а в постройке, официально не признанной жилым домом, нельзя будет прописаться.

Если прописка в приобретаемом доме не нужна, то теоретически его можно не регистрировать, либо узаконить, как нежилое помещение (например, если постройка находится на сельхоз землях, её можно зарегистрировать как дачный домик, который формально не жилое помещение). В этом случае размеры помещений могут быть любыми. Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях регистрации «нежилья» и о том, что будет, если отказаться от регистрации жилого дома и иных построек.

Впрочем, вернёмся к обследованию помещений дома перед его покупкой. Строительный уровень поможет определить, не уходят ли от горизонтали полы и подоконники. Если есть отклонения, это означает, либо неравномерную осадку дома, либо проблемы с фундаментом. Об этом же скажут трещины на стенах и внутренних перегородках.

Анастасия Чернова специалист по продажам АН «Находка» Покупателя должны насторожить свеженькие обои или обилие декора на стенах. Весьма вероятно, таким способом продавец маскирует проблемные места. Кроме того, в процессе осмотра дома посоветую открыть и закрыть все окна и двери в доме. Если геометрия постройки нарушена, то окна-двери может перекосить.

Для проверки дома строители советуют воспользоваться ещё одним приёмом. Если пол деревянный по лагам, то один человек становится в середине комнаты, второй отходит от него на несколько шагов и подпрыгивает. Первый при этом не должен почувствовать, что пол колышется. Ещё надо постоять босиком на полу первого этажа. Пол не должен быть холодным. Ну и конечно для проверки тепловых характеристик дома очень пригодится тепловизор. С его помощью специалист увидит больше, чем неподготовленный человек. Но даже если покупатель не имеет специального образования, он сможет определить наиболее проблемные места дома.

Алексей Русакович главный инженер Агентства Строительных Решений Весной, зимой и осенью тепловизор хорошо видит все мостики холода. Достаточно пройтись с ним по помещениям. Если дело происходит летом, то исследовать дом с помощью тепловизора тоже можно, но только если согласится помочь владелец. И это потребует дополнительных временных затрат. В течение ночи дом прогревается, а под утро, когда температура на улице минимальная, можно пройти по помещениям с тепловизором. Разница температур внутри и снаружи уже позволит увидеть все слабые места. Особенно пригодится тепловизор, если покупается дом с мансардным этажом. Это самая проблемная конструкция с точки зрения теплосбережения.

В процессе осмотра комнат и кухни можно поставить несложный эксперимент, позволяющий определить, состояние электрических сетей в посёлке. В доме включается освещение, а потом дополнительно мощный электроприбор (чайник, плитка). Если мощность сети мала, то в момент включения прибора будет «просадка» – свет ламп на секунду потускнеет.

* * *

В процессе изучения дома «с пристрастием» наверняка будет обнаружено немало отступлений от идеала. С какими-то недочётами можно смириться. Но возможны и такие, которые новому владельцу придётся исправлять. И лучше сразу представлять себе, во сколько обойдётся исправление строительных ошибок.

07 февраля 2017

Итак, Вы решили (и решились) купить дом. Средств в Вашем кошельке для этого достаточно, подходящий объект тоже на примете — и вроде бы всё хорошо, но … что-то шевелится в душе неприятный червячок сомнения: а всё ли так уж хорошо? А не окажется ли потом, что…? Честно скажем — основания для сомнений у покупателя есть всегда и они обоснованы: до 70% домов и коттеджей на рынке недвижимости – это здания, построенные специально для продажи. Кто же отвечает за качество их постройки и как это качество проверить?

Сразу надо начать с выяснения того, кто построил дом и по какой причине его продает?

Если возводила объект специально на продажу солидная строительная компания, то имеет смысл поинтересоваться сопутствующей строительной документацией и гарантийными сроками. Если сроки обозначены достаточно длительные, а документацию Вам предоставляют по первому требованию, то это уже хорошо. Даже если Вы лично не слишком сильны с СниПах и ГОСТах, то всегда можно найти кого-то из знакомых, кто в них разбирается и попросить совета.

Впрочем, даже если на бумаге и все в порядке, то это еще не значит, что то же самое будет и в реальности — и дом в любом случае придется осмотреть самому (а особенно придирчиво это следует делать, если дом построен индивидуальным застройщиком при помощи строительной бригады, которая ни за что не отвечает).

На что надо будет обратить внимание?

Прежде всего — на окна и двери. Принцип «по одежке встречают» касается и домов: если двери и окна в них плохо закрываться, царапают пол или открываться сами по себе, от малейшего сквозняка – то это первый признак, что дом был собран кое-как, без соблюдения элементарной строительной этики.

При этом бывает так, что продавец, несколько лет проживший в доме, честно говорит, что в начале было все хорошо, но сейчас все стало вот так, как стало. Вполне может быть, что это следствие «усадки» дома и просто не очень грамотной установки столярных изделий. Но это только в лучшем случае. В худшем вполне может оказаться, что проблемы с дверями — это признак того, что грунт под домом «повело» — и с покупкой торопиться не стоит, а надо самым тщательным образом проверить фундамент — в нем могут обрнаружиться трещины.

Следующим объектом внимания должны стать инженерные системы: прежде всего электричество, а так же (если есть) водоснабжение, отопление и канализация.

Обязательно нужно попросить продавца продемонстрировать работоспособность всех электрических приборов одновременно. Причем именно всех сразу, а не по отдельности. Без такой проверки вы рискуете получить дом, в котором придется включать либо чайник, либо обогреватель — иначе вылетят пробки. Не повредит и придирчивый осмотр розеток и выключателей, а при наружной проводке — и проводов. На них могут обнаружиться следы повреждений и подгораний. Но если их и нет, то все равно следует еще посмотреть щиток на предмет «красивого монтажа». Внутри щитка все должно быть подписано — это верный признак качественного монтажа проводки.

Но вот, допустим, что визуальный осмотр проведен — и всё вроде в порядке: двери и окна нормально открываются, электричество в порядке, следов протечек и промерзаний нет. Можно покупать? Увы нет, не торопитесь. Вам предстоит еще заглянуть в подвал и на чердак.

Дело в том, что многие огрехи строителей обнаруживаются в «мокрые» сезоны. То есть летом всё нормально, а вот весной и осенью в подвале стоит вода. В принципе следы сезонных неурядиц можно обнаружить в любое время года (поскольку они способствуют появлению грибков и плесени на стенах подвала), но лучше проводить осмотр будущего своего дома именно в межсезонье — тогда же, кстати, легче будет посмотреть как работает система водоотведения и куда девается вода с крыш.

Ну и наконец — если вы покупаете деревянный дом, то следует обратить внимание на качество стен и внутреннюю отделку. Если непосредственно несущие стены закрыты гипсокартоном или стеновыми панелями, то это повод насторожиться — в пространстве между ними могут гнездится мыши, которые имеют неприятную привычку грызть что ни попадя — в том числе и электропроводку. Если бревенчатые стены доступны, то это повод к ним присмотреться внимательно. Если Вы обнаружите на бревнах или брусе потемнения, то не постеняйтесь — попробуйте ковырнуть их ножом. Если дерево поддается легко, то это признак того, что дом был собран из непросушенных бревен — и в них началось гниение. Такой дом тоже лучше не покупать.

Конечно, это все эти советы касаются оценки качества строительства «на глазок» — но если что-то заметно и так, то это дополнительный повод обратиться к специалистам-строителям для проведения более качественной экспертизы.

Остается только пожелать Вам твёрдых фундаментов, крепких стен и сухих подвалов.